2023年上海商业地产项目市场分析报告2点击出品26
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铁蛋 上海商业地产 项目 市场分析报告 第二部分 区域商业市场 分析 黄浦区是上海历史最悠久的城区,是上海近代商业的发祥地,也是当今上海中心商业区的核心区域。
2000 年 7 月上海市政府将位于市中心的黄浦、南市两区“撤二建一”，设立新的黄浦区，以此为其确立了特大型国际城市的现代化中心城区、现代化中央商务区与市中心现代聚居区的目标定位。
两区的合并充分表达了两者优势互补、资源整合、功能重塑的战略意图，有效地增强了区域的经济实力。合并后全区面积共 12.41 平方公里，占全市面积的 0.2%，其中陆地面积 11.017 平方公里，水域面积 1.837 平方公里；行政区划为 9 个街道共 190 个居委会。至 2002 年底，全区总人口数为 63.22万人。
区内万商云集、市场繁荣，为全国闻名的商贸旅游购物中心。上海市第一百货商店、华联商厦、新世界城、亚一金店、绿波廊、华宝楼古玩等上海有名的商店开设在此。南京路是蜚声中外的"中华 商业第一街"。老城隍庙是中外旅游者的观光胜地。福州路、北京路、西藏路、金陵路、黄河路、云南路、文庙、江阴路、董家渡路等著名特色商业街造就了区域经济的活跃与繁荣。
仅 2001 年，区属商、饮、服销售(营业)就完成 302．99 亿元，同比增长 8．6％；利润完成 5．82亿元，同比增长 30．4％；增加值完成 31．91 亿元，同比增长 13．8％；社会消费品零售总额完成120 亿元，同比增长 3．3％。
【通海 中华城】位于原南市区，因此在报告中将重点关注该区域的商业市场，研究分析其未来进展前景。
一、 区域要紧商圈的进展情况分析 上海的要紧商圈以传统的“三街”(南京路、淮海路、四川路)与“四城”(徐家汇商圈、新客站商圈、豫园商城及浦东新上海商业城)为代表。在“三街四城”中有近 30%左右的商圈分布在本区域内，显示了黄浦商业的强大实力。
下列我们重点分析本区域要紧商圈的进展状况：
1. 南京东路 南京路是上海近代商业的发祥地。1843 年上海开埠后，南京路是最早出现现代都市文明的地方，并迅速成为上海最繁华的商业街，人称"大马路"。到了二十世纪三十年代，"十里洋场"的南京路已是蜚声中外。整条南京路以成都路为界分两段，其中黄浦区这段为南京东路。
据不完全统计，到上海来的中外游客 80％以上都要到南京东路游览，南京东路平常的日客流量为 80 万人以上，节假日高达 120-200 万人，外地与外国的游客占 70％以上。南京东路有着强劲的辐射力与特殊的外向性。
市场状况分析 老店名店多 市百一店与华联商厦就是上个世纪三十年代的先施、永安等当时国内最摩登的大型商场与全国百货业的魁首。张小泉刀剪店也是一家闻名中外的老店。
品牌商厦集中 市百一店、华联商厦、新世界、置地广场都是大型商厦，每天吸引无数的人流来商厦购物游玩。
有的时候尚休闲步行街 南京东路步行街是上海唯一的步行街，也是全国规模最大的，最繁华的商业街。每天吸引上百万的中外来客。
临近地铁，出入方便 地铁 2 号线贯穿南京路地下并在人民广场与河南路设两个站点，这为南京路商业街带来了巨大的人流，同时地铁 2 号线有连接浦东的八伯伴商圈。
中档品牌为主，缺乏高档的品牌 南京路商家要紧经营中低档的品牌，不象淮海路经营时尚，高档的品牌。因此，南京路以国内的客商居多，而本地前卫人士通常选择去淮海路购物。这也因此造成南京路的商铺租金通常在 20~30 元/平方米/天。比淮海路要低。
消费群体以非沪籍人士为主，人均消费低 商业街主力消费群体为境内外来沪观光旅游人士，人流量随大，但以游览、参观为主的观光旅游人士居多，人均消费额不超过 50 元，整体水准较低。
进展前景 市政府在 2001 年就聘请了知名的麦肯锡咨询公司，对南京东路整体规划提出方案，实施“三段式风格设计”，重构南京路商业形态，力争在十年之内将南京路重塑为世界一流的商业街区，估计实施该规划总投入将超过 180 亿元人民币。
东段依托外滩建筑群，展现“海上情怀”南京路东段的主体为外滩建筑群，建成 充分表达海派特色的商务办公与都市休闲综合区；中段围绕世纪广场，打造“都市时尚”，伊都锦商厦、圣德娜商厦等商厦也将进行全面调整符合南京路商业结构的深化与多元化；西段打造新型综合消费圈，筹划“明日之约”，整合新世界综合消费圈（21 万 M2 ）与一百商城（16 万M2 ）、新建上海世贸国际广场（商业为 6 万 M 2 ），将构建成为市中心的商业航空母舰。
总结：
未来南京东路步行街拓宽休闲娱乐业、现代服务业等行业的进展空间，使产业结构日益合理， 综合功能更加完善。
整个南京东路商圈在 2002 年—2005 年将形成基本格局，在 2005 年—2010 年完善并提高，使其真正具有世界级客流量、世界级商业收入与全球知名度的国际一流商业街，届时南京路年营业收入将达到 400 亿元，超过目前的两倍。
2. 豫园商城 上海的城隍庙始建于明代永乐年间（1403 年后），庙内祭奉城隍神秦裕伯（明太祖敕封秦裕伯为上海县城城隍神）与霍光（汉大将军博陆侯）。清代时香火极其鼎盛，上海开埠后城隍庙及其周围地区商贾云集，市场繁荣。
市政府从 1991 年起，开始把城隍庙市场改建为具有民族传统的现代化大型旅游购物中心----豫园商城，一期改建工程将商场的营业面积由原先的 1.8 万平方米扩大为 7.5 万平方米，集购物、旅游、餐饮、娱乐为一体。2001 年上海城隍庙的商业销售总额达 30 多亿元，净利 1.25 亿元，营运情况良好。
商城与四邻豫园、老城隍庙、沉香阁等名胜古迹、人文景观融合，以其丰富的文化底蕴、浓郁 的民俗风情、鲜明的经营特色成为上海独具魅力的旅游购物中心，享誉海内外。
市场状况分析 建筑特色 在豫园商城里，每幢建筑都是飞檐翘角、雕梁画栋，具有浓郁的民族韵味。新建楼群外形亦仿明清建筑风格，内部却是现代化的商场，其"外古内洋"的特色，能够与原有的景观与谐统一，相映成辉。
特色名店汇合 荟萃了上海老城隍庙地区的传统特色商品，如历史悠久、源远流长的中华老字号（如绿波廊、王大隆、丽云阁、松月楼等）与独一无二的特色专业户（如上海筷子店、手杖店等），充分反映了“名、特、优、精”的经营特色。
消费群体以旅游者为主 作为上海最具有特色的旅游胜地，大凡来上海的中外游客，大都要到老城隍庙走走，流淌人口多，据统计目前日流量已达 25 万。
进展前景 豫园商城作为上海特色的旅游购物区，知名度高，但由于一期改造是在原建筑风貌群的基础上进行的，地块的进展受到了制约。
豫园商城欲在功能上再上台阶，进行二期改造。黄浦区已将南起中华路、北到人民路的 119 公顷土地规划为豫园商城商业圈，其中包含将 5 万平方米的庙前广场扩建为一个集旅游、休闲、餐饮、文化于一体的“二豫园”。“二豫园”规划是为了挖掘老城厢历史文化的内涵，延承古豫园的文化命脉，提升豫园商城的现代商业功能。
二期改造将长达 8 年，商业营业面积将从原先的 10 万平方米扩大到 20 万平方米，突出商业、旅游、文化三位一体的特色，成为商旅结合、联动进展的商业中心。
二、 区域商用物业的总体进展概况 1. 黄浦区商业重心在北部 以南京路商业街为中心，以北京路、福州路、金陵路、西藏路等专业街为副中心，并向各支路延伸扩展，形成纵横交错、贯穿全境、联结邻区、幅射全国的商贸网络。
2. 区域商业在长期的竞争进展中形成鲜明特色 区域商业在长期的竞争进展中形成鲜明特色，其要紧标志为：商业覆盖率高，全境沿街门面约70％设商铺，构成商业繁华的景象；境内商业门类齐全，自然行业达 150 多种，包罗了吃、穿、用、玩等门类，涉及高、中、低等各类档次；专业特色街较多，有综合性商业街、生产资料专业街、文化用品街、时装街、美食街、装潢材料街等；名特色商店集中，大批商业饮食业长期在全市树名牌、创特色，形成了各自的经营风格，造就了一大批名特大企业。近几年通过考核认定境内有名特色商店 265 户，其中有百年老店、近代商业保留下来的名店，还有现代商业中涌现的大型购物中心。
3. 区域商业设施历 来在全市具有领先地位 区域商业设施历来在全市具有领先地位特别南京路商业街，早于 1882 年首例使用电话。至 1936年前，电灯、电梯、自动扶梯、机械收银机、冷暖气等商业设施均在这里首先应用。改革开放后，商业改造规模扩大，购物环境与商业设施日趋现代化，应用空调设备、安装自动扶梯、使用电子收银机、实行电脑管理、应用条形码计价的商店逐日增多。同时普遍改善橱窗陈设与灯光照明， 相应地在南京路、金陵路、西藏路、外滩等地建设灯光夜市，使境内这一商业中心，在设施上开始与国际接轨，成为表达上海改革开放、繁荣兴旺的重要窗口。
4. 区域商业经营状况参差不齐 市级商业中心整体经营状况较好，商业密集，经营结构合理，形成特色各异的都市商业氛围，在整个上海商业市级的份额上占据了半边天，经营效应也名列前茅，拥有市百一店、华联商厦、新世界城等一大批名特色商店。
而黄浦区唯一的区级商业中心——老西门的商业经营状况却差强人意。第一是由于紧临市级商业中心如淮海路与南京路商圈，分流了区域内大量客户；第二是由于近年来持续的老西门市政建设（M8、复兴东路隧道），对该区域的商业造成了一定影响；第三也是根本性的原因是本身布局的落后，缺乏创新，没有错位经营的意识，整体经营较差。部分百货类商厦（如八百）已倒闭，剩余的也调整路线走专业化商场（如永乐家电、全泰商厦）的道路，目前老西门的底层租金徘徊在 8 元/M2 左右，低于同类区级商业中心。
社区商业中心作为新兴的补充性商业结构，得到政府的大力支持。坚持科学、合理进行商业规 划，逐步建成集购物、娱乐、休闲、服务功能，布局合理，层次相宜，设施齐全，品种丰富，购物便利的一流的聚居区商业是社区商业中心的进展目标。根据“十五计划”将在新昌路等聚居区内建立 4 个社区商业服务中心。
黄浦区专业特色街较多，大多数由民间自发形成，分布较散。缺乏统一规划与经营管理，大多分布在临街店铺与室内市场，整体档次较低，不符合现代化的商业规划要求。因此扩大专业特色经营规模，提高专业经营容量与经营水平。同时，发挥社区经济的作用，利用区域内历史文化、人文环境、商业特色的优势，进一步引导与开发适合现代消费趋势的商业专业特色街是黄浦区商业“十五”计划对专业街的改造目标。
三、 区域商用物业的供求、区域分布与价格水平状况 鉴于本项目位于原南市区内，且不属于传统的区级商业中心，按照常规，其消费群体应来自周边，因此本报告将要紧对 原南市商用物业的供求、分布与价格水平进行研究，对其他区域的商业不作重点分析。
本报告对区域内商用物业分两种形式进行分析，一种是 传统商业街，一种是 住宅配套商业( ( 住宅底铺) )。
1. 传统商业街 我们选取 大兴街、陆家浜路、董家渡路、中华路这四条历史悠久、知名度较高、人气较旺的传统商业街进行分析。
1) 供应：
大兴街: 大兴街两侧除了银行、书店、超市、饭馆、面馆等生活服务类商店外，还有面包、眼镜、服装、鞋等商品专卖店，这些专卖店面宽敞、装潢布置考究，购物环境较好，市口较好的月 租金在 0 300 元/ / 平方米/ / 月。
表 1 1- - 大兴街各商业业态数量分布百分比 业态分类 所占数量百分比 大型超市 30% 银行、邮局、超市、饭店 30% 各类专卖店 25% 服装、服饰店 15% 董家渡路: 董家渡路为以服装为专业特色的道路，靠近外滩的东段为董家渡面料市场，凭借市口好，专业化集中的优势，汇合了长江三角洲的众多厂商。该市场以各类面料批发、零售与制作为一体，吸引了大量中外客户。市场内的基本摊位为 10 平方米，月租金在 250- -0 300 元/ / 平方米，临街的月租金更高达 400- -0 450 元/ / 平方米。近年来随着知名度的提高，生意也越加兴隆，据统计，市场内的租金比去年已翻了一番。
董家渡路的西段，凭借“面料市场”的影响，想走服装鞋类道路，但由于缺乏统一规划与经营，产品附加值低，一直走低档路线，未能形成规模，月租金徘徊在 100- -0 200 元/ / 平方米，经营状况较差，大多铺面换手率高。
表 表 2 2- - 董家渡路各商业业态数量分布百分比 性 质 业态分布 所占数量百分比 西段 专业市场（董家渡面料市场） 40% 东段 服装、鞋类 60% 35% 银行、邮局、 10% 餐饮、超市、药房、中介 15% 中华路 中华路为一条环老城厢的道路，其商业分东西两段。
中华路东段。这段要紧分布着众多食品、服装、五金、房地产中介小店铺，这些店铺档次低，大多由沿街旧房或者老式商场改建而成，面积狭小，基本不装修，月租金在 0 250 元/ /平方米。
表 表 3 3- - 中华路东段各商业业态数量分布百分比 业态分类 所占数量百分比 超市 25% 银行、邮局、药店 15% 餐饮 20% 食品、服装、中介、五金店 40% 中华路西段。该条马路靠复兴东路段为老西门目前营运状态最好的场所，要紧分布着银行、药店、超市、日用百货、面包房、服饰等生活服务类商店，其定位中档，普遍面积在100M2 左右，租金在 0 300 元/ / 平方米左右。
表 表 4 4- - 中华路西段各商业业态数量分布百分比 业态分类 所占数量百分比 超市、银行、邮局 30% 餐饮 25% 服装、药店、日用百货 25% 中介、建材店 10% 陆家浜路 陆家浜路沿街商铺以餐饮、服装、中介门店行业为主。
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