市住房发展“十四五”规划
市住房发展 “ 十四五 ” 规划
2020 年
5 月
1
目 录 第一章 总则 .............................................. 1 第一条
指导思想
................................ ......................
1 第二条
规划目的
................................ ......................
1 第三条
规划原则
................................ ......................
2 第四条
规划依据
................................ ......................
3 第五条
规划范围
................................ ......................
4 第六条
规划期限
................................ ......................
4 第二章 规划编制背景 ...................................... 5 第七条
义乌发展特点
................................ ..................
5 第八条
社会经济概况
................................ ..................
6 第九条
城市建设发展
................................ ..................
6 第三章 住房发展评析 ...................................... 9 第十条
住房总体特征
................................ ..................
9 第十一条
住房现状评估
................................ ...............
11 第十二条
住房发展形势
................................ ...............
18 第四章 住房发展规划 ..................................... 20 第十三条
住房发展目标
................................ ...............
20 第十四条
人口规模预测
................................ ...............
22 第十五条
住房需求研究
................................ ...............
24 第十六条
住房需求预测
................................ ...............
27 第十七条
住房需求分配
................................ ...............
30 第十八条
年度供应计划
................................ ...............
31 第五章 住房布局引导 ..................................... 33 第十九条
布局考虑因素
................................ ...............
33 第二十条
镇街发展引导
................................ ...............
33 第二十一条
公共设施配套
................................ ...............
38 第二十二条
住房供地原则
................................ ...............
38 第二十三条
住房土地来源
................................ ...............
39 第六章 住房发展措施 ..................................... 41 第二十四条
促进住房市场平稳健康发展
................................ ...
41 第二十五条
培育和发展住房租赁市场
................................ .....
42 第二十六条
推进保障性住房建设和管理
................................ ...
43 第二十七条
大力实施人才住房建设管理
................................ ...
44 第二十八条
改善环境，提高居住品质
................................ .....
46 第二十九条
科学规划，践行未来社区
................................ .....
46 第三十条
加大财税和金融支持
................................ .........
47
2
第三十一条
建立多部门协作机制
................................ .........
48 第八章 规划实施机制 ..................................... 49 第三十二条
建立年度实施计划
................................ ...........
49 第三十三条
加强规划实施监督
................................ ...........
49 第三十四条
推进规划相互衔接
................................ ...........
49 第三十五条
提高公众参与力度
................................ ...........
49 第九章 附则 ............................................. 50 第三十六条
生效日期
................................ ...................
50 第三十七条
解释权限
................................ ...................
50 附图 .................................................... 51 01
区位分析图
................................ ..........................
51 02
义乌总体规划用地图
................................ ..................
51 03
义乌现状住房储量分布图
................................ ..............
51 04
义乌规划新增住房分布图
................................ ..............
51 05- - 18
各镇街住房发展区域引导图
................................ ..........
51
1
第一章
总则
第一条
指导思想
深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神，全面践行习近平总书记对义乌的嘱托和要求，深入贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中全会、中央经济工作会议及省委十四届六次全会、省委经济工作会议、金华市委七届六次全会等会议精神，为建设以世界“小商品之都”为特色的国际样板城市的住房发展提供建设指导。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，落实城市主体责任制，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，以实现全市市民住有所居为主要出发点，建立住房平稳健康发展的长效机制。根据国家、省的有关工作部署要求，结合义乌市社会经济发展和住房建设情况，制定本规划。
第二条
规划目的
为全面落实国家、省要求各地编制住房发展规划的有关工作部署，落实好“一城一策”、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制的重要举措，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的住房制度，认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险、调结构、稳预期的目标任务，努力满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房，规范市场秩序，加强对住房建设的统筹与指导，合理安排住房供应规模、时序与布局，做好义乌市住房保障工作，引导和促进
2
房地产业持续、稳定、健康发展，努力实现全体人民住有所居，满足义乌人民日益增长的美好生活，推进产业经济高质量发展。
第三条
规划原则
（一）落实政策，衔接规划
在全面贯彻落实国家、省有关的工作部署与政策要求的基础上， 义乌市住房发展规划以义乌市国民经济与社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划等为依据，与义乌市新社区集聚建设规划、住房租赁市场发展规划等相关规划衔接。
（二）摸清家底，明晰目标
系统摸清义乌市商品住房市场发展情况、住房保障开展情况、住房租赁市场发展情况等基本情况，结合义乌市经济社会发展现状与趋势、人口变化情况、商品住房市场现状、商品住房库存情况、城市更新改造及新社区集聚建设计划等，合理预测各类住房需求规模，科学分析各类住房供给能力，设定住房发展总体目标及任务。
（三）因城施策，完善机制
结合义乌市各镇街经济和住房发展的实际情况，提出住房发展布局建议，明确住房发展的政策保障措施和规划实施机制，指导各项工作稳步有序开展。
（四）以人为本，提升质量
坚持以民生为根本，强调住房居住功能，满足居民合理住房需求， 顺应居民对美好生活的追求，有效引导住房建设和消费模式转型，提高居民居住质量，打造人才向往、市民热爱的幸福城市。
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（五）加强监管，提高保障
建立健全义乌市房地产业发展的长效机制，充分尊重市场运行规律，完善房地产市场监管，确保房地产业平稳健康有序发展。提升住房保障水平，夯实政府主体责任，加强和优化租赁类住房（含公共租赁住房）供应。
第四条
规划依据
1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》
2. 《城市住房发展规划编制导则》
3. 《中华人民共和国土地管理法》
4. 《中华人民共和国城乡规划法》
5. 《城市规划编制办法》
6. 《住房城乡建设“十三五”规划纲要》
7. 《公共租赁住房管理办法》
8. 《国有土地上房屋征收与补偿条例》
9. 《中华人民共和国物业管理条例》
10.《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发[2016]39 号）
11.《国务院办公厅关于大力发展装配式建筑的指导意见》（国办发[2016]71 号）
12.《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（建房[2018]49 号）
4
13.住房城乡建设部等九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房[2017]153 号）
14.浙江省建设厅联合 9 个省级部门《关于开展省级住房租赁市场培育试点工作的通知》（建房[2017]375 号）
15. 《金华-义乌都市区域纲要规划（2014-2030 年）》
16. 《义乌市域总体规划（2013-2020 年）》
17. 《义乌市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》
18. 《义乌市土地利用总体规划（2006-2020 年）》
第五条
规划范围
本规划编制范围包含义乌六镇八街道。其中八个街道包括稠城街道、北苑街道、稠江街道、江东街道、后宅街道、城西街道、廿三里街道、福田街道。六个镇包括上溪镇、义亭镇、佛堂镇、赤岸镇、苏溪镇、大陈镇。
第六条
规划期限
规划期限为 2021-2025 年。由于义乌人口及相关测算数据以 2019
年为主要基数，因此，本规划对 2020-2025 年进行规划统筹安排。
5
第二章
规划编制背景
第七条
义乌发展特点
义乌是一座建立在市场上的城市，围绕世界“小商品之都”目标，不断夯实推进营商环境改善和国际化进程。义乌目前的发展特点突出表现在十个方面：
一是经济增长速度处在合理区间，经济结构转向都市区经济。地区生产总值增速从低于全省转向好于全省，12 项主要经济指标增速在 2017 年迎来向好拐点。产业结构、劳动力结构、消费结构、贸易结构等加快调整优化。二是新动能增长较快，产业结构转向工业占比提升。外贸、电商、物流等持续创新高，4 年引进亿元以上重大项目208 个。三是“最多跑一次”牵引各项改革成效显著，进出口结构转 向进口与出口并重。国贸改革进入 2.0 版，融入“一带一路”、推进长三角一体化持续提速。四是生产力布局明显优化，动力结构转向更多依托创新驱动。高新区等五大平台成为转型升级主战场，特色小镇、小微企业园建设大步推进。五是质量效益显著提升，人口结构转向总量和素质双提升。贷款不良率为 5 年来最低，平安义乌排名提升 29 位，流动人口首次突破 150 万，新增大专以上学历 6 万人。六是城乡建设全面提升，空间结构转向大城市布局。按照“一个市”理念优化城市规划，有机更新、小城镇环境综合整治、星级和美乡村创建“三招齐发”、全域提升。七是生态环境持续改善，排放结构转向更加可持续。义乌江氨氮、总磷平均出境浓度低于入境浓度，空气质量优良
6
天数提高 82 天。八是发展环境不断向好，基层治理结构转向更加源头化。一大批历史遗留问题得到解决，社会主义核心价值观、法治理念、规则意识深入人心。九是民生保障持续加强，支出结构转向更加惠民。城乡居民收入均高于地区生产总值增速，民生支出每年创新高。十是全面从严治党不断加强，政治生态结构转向绿水青山。“义乌干部”品牌进一步打响，大家越干越想干、越干越肯干、越干越能干。近两年来金华市委从义乌提拔干部是历史上最多的，兄弟县市纷纷要求从义乌选派干部。
第八条
社会经济概况
城区综合实力显著并稳定增强。2019 年，义乌预计全市地区生产总值增长 7.5%左右，高于全省和金华。在减税 28 亿元的前提下， 一般公共预算收入首次突破百亿大关，达到 101.2 亿元，增长 6.3%， 呈现“两高一稳”，即税收收入占一般公共预算收入比重高、一般公共预算收入占财政总收入比重高、一般公共预算收入增长稳定；预计完成固定资产投资 485 亿元，增长 18%；预计完成出口 2800 亿元、 进口 100 亿元，分别增长 12%和 160%；城乡居民收入为 77260 元和39664 元，分别增长 8.5%和 9%。
第九条
城市建设发展
抢抓实干，加快打造第六代市场。随着义乌国际贸易综合改革试验区获批，出口、进口转口、科创、共建四大板块建设全面拉开。义乌积极融入长三角和“一带一路”，并列入首批国家物流枢纽，成功举办“一带一路”国际城市经贸合作对话会等活动。
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金义东轨道交通建设有序推进。金华—义乌—东阳市域轨道交通工程在义乌共设 11 个站点，其中预留换乘枢纽有官塘下、环城南路、 秦塘、浙大附属医院 4 个站点。该项目建成后，将打通县市区之间的通勤线，实现区域交通共建共享、互联互通。
坚持 “ 多规合一 ”“ 一个市 ” 理念规划城市。拉开 12 平方公里东大门、84 平方公里西大门、65 平方公里双江湖新区、40 平方公里高铁新城和 8.4 平方公里城市绿肺、中心城区“东西南北中”大城市框架，启动实施宜居宜业、智慧互联的现代化都市区建设。
双江湖科教园区建设及人才优先发展战略。双江湖科教园区是市委市政府确定的十大标志性项目之一。目前，中国计量大学现代科技学院、中国科学院大学“一带一路”学院、复旦大学“一院三基地” 等项目建设正按照预定时间节点推进。双江湖科教园区建设作为推动高质量发展的战略举措，聚焦全市主导产业集群，打造产学融合、科教融合的人才高地。把采购商、侨商作为义乌发展的宝贵人才，培育企业家、技术专家、实用人才、工匠等群体。把人才纳入空间、产业、教育、医疗、住房等规划，实现每位人才都有“一间房”，让每位人才都享受同城化待遇。探索成立人才发展集团，建立全市统一的人才综合服务平台，以平台为依托，规划建设人才社区、人才小镇，实现社交、孵化、居住、创业、培训、教育等于一体，推动人才创造力与城市吸引力良性循环。
目前，双江湖科教园区集聚科技创新人才与院校，计划引进高校
（院所）5 所，新增院士专家工作站 5 家，新增大专以上学历 2.7 万
8
人、人才“一张床”5572 个，为 1785 名人才发放住房补助 5.8 亿元，
招引顶尖人才和领军人才 31 名。同时，G60 廊道产业联盟 10 家以上，
新增高技能人才 5000 人，专业技术人才 50000 人以上。
持续有效推进城市有机更新，打造现代化都市区。一是老城区有机更新第一个三年计划圆满完成。仓后区块、湖大塘 01 区块回迁房建成。扎实推进第二轮有机更新三年行动，完成秦塘、孝子祠等区块更新改造，推进胜利二区等区块更新改造。二是启动香悦府东区、西区、向阳府等城市有机更新回迁房项目的交付工作。三是加快推进未来社区和老旧小区改造。启动下车门未来社区试点建设；启动东洲花园等 15 个老旧小区提升工作，三年完成全部老旧小区改造提升。四是做好棚改项目日常指导工作，实现棚改项目下车门社区回迁房地块开工 1914 套和完成 3 个区块 1814 棚改房的竣工验收和交付。同时推动义乌城市东南西北四个区块与主城区组团协同发展，营造若干夜间经济示范区。推进下车门未来社区试点，谋划第二批未来社区项目。
乡村振兴纵深推进。新增一星级样板村 51 个、三星级和美乡村
27 个，首创农业“标准地”改革，获袁家军省长批示肯定。所有村
集体经营性收入 10 万元以上。全国首创宅基地跨镇安置。
荣获国家生态文明建设示范市。建成全省首个全域“污水零直排区”，投用再生资源利用中心，生活垃圾实现“零填埋”、总量首次下降，工业垃圾管理经验全省推广。
9
第三章
住房发展评析
第十条
住房总体特征
（一）自有住房满足居住需求
截至 2018 年末，义乌市十三五期间城镇人均自有现住房面积均
高于 50 平方米 ，农村人均自有现住房面积均高于 60 平方米，义乌城镇及农村人均住房面积均超出小康社会全国城镇人均住房指标。
表 1. 义乌户籍城镇及农村人均住房面积
年 份 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 城镇人均自有现住房面积 （㎡/人）
50.9 51.2 51.9 52 52.2 农村人均自有现住房面积 （㎡/人）
60.3 61.5 62.1 63.3 63.5 数据来源：2015-2019 年义乌市统计年鉴,2020 年统计年鉴暂缺
（二）社会平均住房基本实现小康
根据统计口径的户籍人口及人均自有现住房面积估算，2018 年末义乌自有住房面积约 4670 万平方米。考虑 2019 年新售商品住房面 积 124.22 万平方米，2019 年拆迁住房面积以 100 万平方米暂估（下
车门 2974 户、52 万平方米，集聚建设项目约 2400 户、暂估 48 万平方米），2019 年末社会自有住房面积约 4694.22 万平方米。
结合统计数据及调研数据分析，按照 2019 年末义乌租房人口约
115 万人、自住房人口约 88 万人（户籍人口+近两年外地购房约 1.5
万套的自住人口）计算，租房人口的人均住房面积约 14 平方米，自
10
住房人口的人均住房面积约 35 平方米，现有住房量基本实现“户均一套房、人均一间房”的小康住房水平。
（三）房地产投资增速显著
义乌发展主要依托商贸和工业，房地产行业发展在国民经济中占约较小。但随着义乌国际贸易综合改革试验区的实施，以及义乌作为浙江四大都市区中金义都市区的核心区块优势逐步释放，义乌城市住房发展、服务配套更新、基础建设工程等都将大幅拉动义乌房地产行业的发展。十三五期间，房地产业产值稳步大幅增长。
表 2. 义乌市近五年房地产业产值比较
年份 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 房地产业产值（亿元）
30.6 34.6 44.5 65.9 69.9 房地产业产值占比 3.2% 3.3% 4.0% 5.5% 5.6% 数据来源：2015-2019 年义乌市统计年鉴,2020 年统计年鉴暂缺
（四）外来人口住房需求显著
十三五期间，义乌市人口结构呈现非户籍常住人口增多、流动人口占比增大的特点。以 2019 年公安部门的人口统计数据为例，义乌 户籍人口 83.61 万人、非户籍常住人口（按照在义乌居住六个月以上人口统计）107.84 万人、流动人口（按照在义乌居住不足六个月的人口统计）44.26 万人，总计 235.71 万人。
表 3. 义乌人口统计数据
年度 常住人口 流动人口 （万人）
户籍人口 （万人）
非户籍人口 （万人）
总 计（万人）非户籍常住 人口占比 2014 76.66 89.62 166.28 53.90% 42.07 2015 77.16 90.19 167.35 53.90% 31.88 2016 78.22 97.92 176.14 55.60% 35.67 2017 80 103.47 183.47 56.40% 40.22
11
2018 81.84 107.27 189.11 56.70% 35.71 2019 83.61 107.84 191.45 56.30% 44.26 数据来源：义乌市公安局
表 4. 义乌非户籍人口统计数据
年度 6 月以下（人）
6 个月至1 年（人）
1 年至 5 年（人）
5 年以上（人）
2014 420718 420639 448754 26766 2015 318828 429530 443944 28382 2016 356740 474061 473568 31552 2017 402170 465412 533193 36093 2018 357096 451613 576568 44481 2019 442617 491113 535047 52247 数据来源：义乌市公安局
义乌外来人口的逐年增加，特别是在义乌稳定居住一年以上、甚至五年以上的人口总数已接近 60 万人，义乌外来人口在义乌安家置 业的需求也逐步凸显。以 2019 年在义乌首套住房购房者户籍分布情况看，非户籍购置商品房比例占购房总数的 64.8%，购置二手住房比例占到 61.5%。
表 5. 首套住房购房者户籍分布表（商品房）
商品住房 年份 义乌户籍 非义乌户籍 合计 套数 比例 套数 比例 套数 比例 2018 年 1011 29.7% 2393 70.3% 3404 100% 2019 年 3002 35.2% 5522 64.8% 8524 100% 数据来源：义乌市住房和城乡建设局
表 6. 首套住房购房者户籍分布表（二手房）
二手住房 年份 义乌户籍 非义乌户籍 合计 套数 比例 套数 比例 套数 比例 2018 年 2694 40.7% 3936 59.4% 6630 100% 2019 年 2516 38.5% 4016 61.5% 6532 100% 数据来源：义乌市住房和城乡建设局
第十一条住房现状评估
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（一）商品住房现状评估
1. 义乌商品房价格平稳
义乌市商品住房房价整体较为平稳，近几年义乌房价均高于浙江省平均水平。从 2019 年初的单价 19706.58 元/平方米至 2019 年末的 单价 19918.48 元/平方米，义乌房价总体波动较小，较 2018 年整体波动更为平稳，2019 年的年平均房价为 21124.3 元/平方米。2020 年一季度商品住房均价为 20157 元/平方米，同比下降 3%，环比上涨0.2%，各月均价分别为 20866 元/平方米、17404 元/平方米、20296 元/平方米。
表 7. 2018-2019 年义乌市商品住房发展情况
2018 年义乌房价（元/㎡）
2019 年义乌房价（元/㎡）
1 月 21326.79 19706.58 2 月 24351.85 22509.84 3 月 20588.31 22335.51 4 月 18787.3 20870.18 5 月 18881.66 20468.71 6 月 19456.83 19248.01 7 月 22084.99 22243.85 8 月 22320.34 21070.73 9 月 16888.77 22777.96 10 月 18432.34 21439.51 11 月 23174.47 20011.10 12 月 18728.15 19367.90 数据来源：义乌市住房和城乡建设局
2. 商品房套型面积稳步增长，住房水平总体改善
根据统计年鉴中商品住房销售面积和销售套数计算，义乌市商品住房平均销售套型面积近几年逐年上升，家庭住房水平总体提高。2019 年义乌市商品住房备案户型前三位依次是 90-120 平方米、 120-144 平方米、60-90 平方米的户型，平均套型面积约 130 平方米。
13
2020 年一季度商品住房备案户型尤以 90-120 平方米户型为主，占比达到 52.1%。
表 8. 2014-2018 年商品住房销售平均套型面积
年份 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 平均套型面积（㎡/套）
118 111 114 123 128 数据来源：义乌市统计年鉴,2020 年统计年鉴暂缺
表 9. 2019 年商品住房备案户型结构（按套数统计）
备案套型 面积（㎡）
≤60 60-90 90-120 120-144 144-180 ＞180 比例 5.06% 23.2% 33.65% 21.37% 9.03% 7.68% 数据来源：义乌市住房和城乡建设局
表 10. 2020 年一季度商品住房备案户型结构（按套数统计）
备案套型 面积（㎡）
≤60 60-90 90-120 120-144 144-180 ＞180 比例 0.3% 15.6% 52.1% 21.1% 7.0% 3.9% 数据来源：义乌市住房和城乡建设局
3. 商品住房入市总量逐年上升
从 2016-2019 年，义乌市入市商品住房量大幅上升，见表 11。以 2019 年为例，2019 年义乌供应面积与销售面积都有大幅度增长， 同比 2018 年供应面积涨幅 91%，销售面积增长 65%。
表 11. 2016-2019 年义乌市商品住房供销情况
2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 预售许可面积（万㎡）
19.01 36.31 78.33 149.69 备案面积（万㎡）
53.47 45 62.67 124.22 销售套数（套）
3793 2998 4672 10651 数据来源：义乌市住房和城乡建设局
4. 住房类土地成交量大，未来供应充足
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根据自然资源和城乡规划局统计数据，义乌市 2018 年、2019 年土地出让数量较往年大幅增加，2019 年住房类土地出让 327 宗、 156.46 公顷，占当年总出让面积的 50%。2020 年一季度住房类土地出让 8 宗、44.49 公顷，占一季度总出让面积的 36.6%。
（二）政策类住房现状评估
1. 城市有机更新
依据《义乌市国有土地上房屋征收与补偿办法》，2016 年启动以老城区 5.78 平方公里范围内房屋征收改造为核心的第一轮有机更 新。有机更新项目总占地 2877 亩、总建筑面积 212.4 万平方米、涉
及 12650 户。其中，于 2019 年实施完成下车门区块 2974 户、52 万平方米的征拆工作，宣告老城区土地有机更新实施完成。目前，第一轮有机更新住房建设正在有序推进，2020 年一季度已完成回迁住房交付约 842 套，预计 2020 年可交付总套数约 1813 套，2021 年可交 付总套数约 580 套，2022 年可交付总套数约 5710 套。
第二轮有机更新范围由老城区拓展至整个中心城区，更新对象由老旧居民区为主向老旧居民区与旧工业区同步推进，大大区别于第一轮城市有机更新改造后造成居住人口下降的情况。更新模式更多元包括拆除重建、老小区改造、屋顶改造，同时将积极探索市场主导的更新方式。
2. 新社区集聚建设
义乌市城乡新社区集聚建设于 2013 年启动实施，共涉及 89 个村
庄，分三期实施。目前，第一期基本已分房到位，截止 2020 年 3 月
15
底，第一期建设的七个新社区集聚高层公寓项目累计分房 11692 套、
147.19 万平方米，分房比例达 98%。第二期的六个新社区集聚项目于2018 年初陆续启动，预计可提供超 1 万人的农村旧房安置，总计地上建筑面积 125 万方，建设 8133 套高层住房。
第三期新社区集聚项目于 2019 年 8 月启动，约 15 个项目、涉及
4.2 万居民（约 1.83 万户），计划于 2019-2021 年完成。目前已出让地块包括江东街道久府西侧地块、稠江街道江湾区一期、稠江街道古母塘东侧地块、后宅街道镇中北侧 3#地块、廿三里街道三小南侧等地块，总用地面积约 35 公顷，其中部分项目已入场施工。
表 12. 新社区集聚现有项目进展一览（截止至 2020.4.30）
序号 集聚项目名称 预计交付时间 总户数 1 城西香溪A2 集聚区 2021 年 2 月 688 2 后宅镇中北侧地块 2021 年 4 月 598 3 稠江古母塘集聚区 2021 年 6 月 1084 4 佛堂小江滩集聚区 2021 年 8 月 2308 5 江东毛店集聚区 2021 年 10 月 2618 6 福田湖塘集聚区 2021 年 10 月 837 7 江东久府西侧地块 土地出让 2500 8 稠江江湾集聚区一期 土地出让 1236 9 廿三里第二集聚区 土地出让 2067 10 后宅镇中北侧 3 地块 土地出让 300 11 稠江古母塘东地块 基坑支护 900 12 佛堂日信地块 旧厂房拆除 2000 13 城西开创一期地块 土地征用 800 14 稠江喻宅集聚区 旧房拆除 2000 15 稠江下沿塘地块 土地征用 1600 16 北苑梦娜地块 旧厂房拆除 2000 17 廿三里第三集聚区 签约 2800 18 佛堂王宅地块 审批中 2000 19 江东毛店集聚区二期 规划中 3000 20 稠江下何宅集聚区 规划中 1000 合计 —— 32336 数据来源：义乌市住房和城乡建设局
16
3. 公共租赁住房
义乌市公共租赁住房保障机制健全。十三五期间，根据地方发展需求编制了公共租赁住房 2016-2020 年发展规划，指导和完善了义乌市公共租赁住房实物配租、货币补贴、轮候管理等制度，将城镇中低收入家庭、新就业创业大学生和外来务工人员均纳入保障范围，不断完善住房保障政策和工作机制，并针对义乌市公共租赁住房储量有限的情况，不断加大货币保障力度和保障人群范围，为义乌市公共租赁住房保障和发展发挥了重要作用。
目前，义乌市有 1726 套公共租赁住房。2019 年义乌市公共租赁住房的保障加大了货币保障力度和保障人群范围，从一定程度上缓解了目前实物住房保障能力有限的问题。
表 13. 义乌市公共租赁住房现状
序号 所在小区 套数（套）
建筑面积（万平方米）
1 惠民家园 204 1.85 2 和欣花园 448 2.26 3 富港花园 264 1.33 4 佛堂区块 408 3.46 5 佛堂人才公寓 402 5.59 合 计 1726 14.49 数据来源：义乌市住房和城乡建设局
4. 人才安居住房
义乌实施人才强市战略，积极引进海内外高层次创业创新人才和项目，并对人才购房实施分级资金补助，符合相关条件的各类人才， 可按照相关分级规定申请购房资金补贴，补贴金额 20-140 万元不等。
自 2019 年 11 月 25 日，义乌人才购房补助采用随时申报、按时
审核、全流程网办的方式，资格有效期自获得购房资格之日起 6 个月。
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2019 年 11 月 25 日至 2020 年 3 月 31 日，人才购房符合条件人数共
1353 人，实际购房人数 81 人，占符合条件人数的 6%；发放补贴 0.28
亿元，实现购房合同价款 1.62 亿元，购房面积 0.82 万㎡。
从 2014 年出台人才住房保障政策至 3 月底，累计 2212 人享受购
房补贴，累计发放补贴 8.09 亿元，实现购房合同价款 40.52 亿元，
购房面积 24.51 万㎡。
为进一步推动各类人才在义乌安居创业，结合人才住房发展需求，目前已在实施建设高新区人才社区，占地约 5.7 公顷（85 亩）， 预计可提供人才住房约 2000 套，以租售并举的方式保障义乌人才的住房需求。
表 14. 人才房申报及购房汇总统计表（截止至 2020.3.31）
批次
2014 年
2015 年
2016 年
2017 年
2018 年
2019- -2 2
020
年
合计
符合条件
人数
966 444 579 1067 1669 1353 5032 实际购房
人数
465 205 212 367 882 81 2212 购房面积
（万㎡）
5.99 2.49 2.74 4.17 8.30 0.82 24.51 购房合同总价款
（亿元）
8.90
3.44
3.92
6.97
15.67
1.62
40.52 发放补贴
（亿元）
1.91 0.70 0.81 1.35 3.05 0.28 8.09 购房资格购买周期
2014.11 -
2015.7 2015.10 -
2016.6 2016.11 -
2017.6 2018.1 -2018. 12 2019.1 -2019. 12
实时
（三）住房租赁市场现状评估 义乌住房租赁市场规模发展稳定。据相关数据统计，全市承租人员基本稳定在 100-115 万人左右。从租赁性房源看，根据相关统计数
18
据分析，截止 2019 年底，义乌全市约 10.5 万处、63 万间出租屋，
以本地家庭住房的低层单间为主要出租单元，约可供应 126 万人居住，供略大于求。
然而，随着承租人经济条件的持续改善，对租房居住也提出更高的要求，特别是约占承租人数 40%的 90 后群体，更强调房屋的舒适性。另外，义乌市场租赁住房房源供应结构相对单一，中高端租赁房紧缺的问题逐步显现，现有租赁住房条件与义乌境内外客商、商务代表、中高级管理者、创业投资者、90 后高学历人才等租房主力的租房需求差距较大。
表 15. 2014-2019 年义乌市租房人口变化
年 份 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 租房人口(万人) 102.6 98.1 106.1 115.1 115 114.9 增长率
-4.4% 8.2% 8.5% -0.1% -0.1% 第十二条住房发展形势
（一）建立房地产平衡健康发展的长效机制
习近平同志在十九大报告中提出，提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳定房价增长， 让全体人民住有所居。建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制，要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。因此，至少包括土地制度、住房制度、投融资制度和房地产税费制度在内的相关基础性制度体系的配套改革，便成为治本之道、当务之急。
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（二）培育和建设中高档租赁住房市场
义乌市现有住房租赁市场初具规模。为进一步满足租赁市场需求，规范租赁市场管理，义乌市将稳步推进中高档租赁住房建设和推进住房租赁管理体系发展。
（四）高标准谋划未来社区建设
2019 年，浙江省启动未来社区建设试点工作，建设聚焦人本化、生态化、数字化三维价值坐标，突出高品质生活主轴，打造有归属感、舒适感和未来感的新型城市功能单元，促进人的全面发展和社会进步，打响浙江省“两个高水平”建设新名片。
（五）稳步推进新建住宅全装修交付制度和标准
以贯彻执行国家技术经济政策，保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久为目标，根据《住宅项目规范（征求意见稿）》（2019 年）要求，稳步推进城镇新建住宅全装修交付，即所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位，厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕，达到基本使用标准。
20
第四章
住房发展规划
第十三条住房发展目标
（一）总体目标
坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居” 为发展目标，以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求， 建立“可预期、可负担、可选择、可宜居、可持续”的住房发展体系， 引导居民住房合理消费，确保义乌市房地产市场平稳健康有序发展。
规划期内，对各类住房规模进行合理调控，确保租赁类住房和政策类住房规模占新增住房总量比例控制在 30%-40%，以确保房地产市场平稳健康有序发展。
（二）普通商品房发展目标
加大普通商品住房建设供应比例控制，特别是市场热点区域、中小户型、中低价位的新建普通商品住房供应比例，支持首套刚需家庭购买住房。分区域安排普通商品住房用地占商品住房用地的供应比例，确保总量不低于 80%。
（三）公共租赁住房保障目标
实行公租房实物配租与租赁补贴并举方式，进一步加大住房保障力度。实行租赁补贴保障的，人均保障面积不低于 18 平方米、户均 保障面积不低于 36 平方米，租赁补贴标准不低于当年商品住房平均
21
租金水平的 40%。公租房保障（含企业及其他社会主体的公租房）力争覆盖到城镇常住人口家庭的 5%左右。
（四）住房租赁市场发展目标
建设形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本建成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规体系。推进产业园区租赁住房建设发展，改善园区职工生活配套和居住条件，努力实现全体居民住有所居的目标。
（四）居住水平目标
加强对城市老旧小区的综合环境整治，重点对消防、管线、路网、环境等问题进行治理，消除居住区安全隐患，完善相关公共服务配套， 增加城市绿地面积。完善新建小区配套设施建设，加快综保区和双江湖科教区的基础设施与公共服务配套建设。到 2025 年，义乌市新建商品住房专业物业覆盖率达到 100%，城市化专业化物业管理的房屋达到 70%以上。
（五）质量与环境目标
不断优化住房建设规划方案设计，完善住房质量管理机制，严格住房建筑标准化管理，推进住宅产业化，积极推广绿色建筑、装配式建筑和装修交付住房。到 2025 年，城镇绿色建筑占新建建筑比重达到 50%以上，装配式建筑占新建建筑比重达到 30%以上，新建多层和高层住宅装修交付住房达到 70%以上。
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∑ 第十四条人口规模预测
（一）常住人口预测
方法一：根据公安口径的数据统计，义乌市常住人口 2014 至 2019
年的年平均增量约 5 万人/年。规划 2020-2025 年义乌常住人口增加
量以 5 万人为基数、12%的年增长率测算，至 2025 年末义乌常住人口
约 236.9 万人。
计算公式：
6
n
191.45 + 5×（1+12%）
n=1 =236.9
表 16. 2014-2019 年义乌常住人口增量分析
年度 常住人口（万人）
常住人口增加量（万人）
2014 166.28 —— 2015 167.35 1.07 2016 176.14 8.79 2017 183.47 7.33 2018 189.11 5.64 2019 191.45 2.34 常住人口增加量 —— 25.17 平均年增量 —— 5.03 数据来源：义乌市公安局
表 17. 2020-2025 年义乌常住人口增量预测
年度 常住人口（万人）
常住人口增加量（万人）
2020 197.05 5.60 2021 203.32 6.27 2022 210.35 7.02 2023 218.21 7.87 2024 227.03 8.81 2025 236.90 9.87 常住人口增加量 —— 45.45 平均年增量 —— 7.57 方法二：根据人口统计数据，结合义乌市户籍人口近 3 年自然增长率约 1%、近 2 年机械增长率约 1.2%，考虑义乌市鼓励生育政策及
23
政府吸引人才落户政策等激励作用，2020-2025 年人口自然增长率1.2%、机械增长率 1.5%，预估 2025 年末义乌户籍人口约 98.10 万人。
计算公式：
83.61
×（1+1.2%+1.5%）
6
=98.1
参考义乌市 2019 年户籍人口占常住人口比例为 40%，考虑义乌对外来人口吸引力增强，按照户籍人口占常住人口比例38%估算，2025年末义乌常住人口约 258.16 万人。
表 18. 2014-2019 年义乌市户籍人口数据分析
年度 户籍人口 （万人）
自然增长 机械增长 人数（人）
比例（%）
人数（人）
比例（%）
2014 76.66 4535 0.59%
2015 77.16 4540 0.59% 460 0.1% 2016 78.22 7088 0.91% 3512 0.4% 2017 80 9176 1.15% 8624 1.1% 2018 81.84 7784 0.95% 10616 1.3% 2019 83.61
数据来源：义乌市统计年鉴
（二）流动人口预测
义乌市流动人口数量较大，且存在较大的不确定性，本规划暂以2019 年末 44.26 万人为基数、每年增加流动人口 1.5 万人估算，2025 年末义乌外来流动人口约 53.26 万人。
表 19. 2014-2019 年义乌流动人口增量分析
年度 流动人口（万人）
流动人口增加量（万人）
2014 42.07 —— 2015 31.88 -10.19 2016 35.67 3.79 2017 40.22 4.55 2018 35.71 -4.51 2019 44.26 8.55 数据来源：义乌市公安局
（三）预测结果
24
规划采用常住人口两种测算方法的平均数，即 2025 年末义乌常
住人口为247.5 万人，其中户籍人口约94 万人，外来常住人口约153.5 万人。2025 年末义乌外来流动人口约 53.26 万人。
第十五条住房需求研究
为了更好的探究城市外来常住人口的购房需求，以 2018 年为统
一采样数据，选取外来常住人口量超过 100 万的几个不同能级的城市为样本进行研究。
（一）上海——26%的外来常住人口有购房需求
2018 年末上海常住人口为 2423.78 万人，其中外来常住人口为
976.21 万人，占常住人口的 4 成以上，常住人口人均 GDP 约 13.5 万元。外地户籍的常住居民在上海拥有自有住房的比例高达 32.3%。从居留意愿来看，在上海的租房户中，愿意在上海长期居留（按照居留5 年以上统计）的约 38.4%。综合来看，同时满足“租房户”和“长期居住”的外来人口，约占全部上海外来常住人口的（1-32.3%）
×38.4%≈26%，也就是说，只有 26%的外来常住人口有购房需求。
表 20. 租房人群和拥有住房人群长短期居留意愿对比
居留意向 在租房人群中的占比 在自有住房人群中的占比 愿意长期居留 38.4% 92.4% 不愿意长期居留 61.6% 7.6% 数据来源：根据CRIC 数据整理
（二）杭州——“引人”成效带来约 21%的外地刚需
2018 年末杭州常住人口为 980.6 万人，其中外来常住人口 206.5 万人，常住人口人均 GDP 约 14.02 万元。受人才新政的影响人口增速
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显著，在新经济推动下高学历人口占比近乎翻番，购买力有显著提升。在居留意愿方面，高学历群体居留意向超九成，且在租金压力下高学历人群更易被转化为购房群体，其中购房刚需人群占比约 11.4%。从购房需求的角度分析，在人才新政的影响下高学历人群占比大幅提升，2019 年购房刚需人群数量约增加 10%，即达到 21.4%。
（三）东莞——外来人口首置需求总量大
2018 年末东莞常住人口达 839.22 万人，其中外来常住人口
607.63 万人，常住人口人均 GDP9.89 万元。在外来常住人口中，大部分为低学历、年轻单身、租房群体，近八成月收入不足 5000 元/ 月，故长期居留、落户意向整体不强。除此之外，收入越高，居留意愿越强，核心刚需客群约占外来常住人口的 5.3%，总需求接近 5 年刚需成交量。基于现阶段人口提质增量加速，至 2025 年核心刚需有望增加 15 万人。
（四）结论与借鉴
综合以上几个城市可以看出，留下人才是增加购房需求的重要途径，不管是哪个能级的城市，高学历高收入的群体都是购房的核心刚需客群。从分能级城市来看，三四线城市中，落户政策宽松，产业经济发展较快的城市，外来常住人口购房规模相对来说大一些。
26
表 21. 典型城市外来常住人口购房需求规模关注点分析
能级
城市 外来常住
人口规模
房价收 入比 租金回 报率 长期居
留意愿
城市认 同感 人口发
展目标
关注点
一线 深圳
外来常住人口规模大，但房价高、认同感弱
广州
外来常住人口规模大，房价相对便宜 北京
外来常住人口规模大，但房价高、落户门槛高
上海
外来常住人口规模大，但房价高、落户门槛高
二线 武汉
房价低，多项基本面均好 宁波
外来常住人口增速快 杭州
高学历人口增速快 成都
人口增长潜力大 天津
人口增速变缓 苏州
人口增速变缓 郑州
房价相对较低 厦门
环境好，居留意愿强 青岛
环境好，居留意愿强 哈尔滨
产业衰退，人口外流严重 南京
人口增速较缓慢 昆明
人口增速较缓慢 大连
产业衰退，人口外流严重
三四线 东莞
外来常住人口规模大，但居留意愿低 佛山
外来常住人口规模大，房价收入比低 中山
房价便宜 无锡
房价相对较低 泉州
房价便宜，但居留意愿低 嘉兴
房价便宜，外来常住人口规模小，居留意愿低
惠州
外来常住人口规模小 注：表现好评两颗星，表现稍好评一颗星，表现较差为△。数据来源：CRIC 数据整理 对比义乌市同期数据，2018 年义乌常住人口达 189.11 万人，其中外来常住人口 107.27 万人，占比接近六成，常住人口人均GDP 达 9.8 万元。考虑到义乌市实施的人才强市战略，建设双江湖科教园， 积极引进海内外高层次创业创新人才和项目，并对人才购房实施分级资金补助，人才引进效果将逐步显现。另外，考虑义乌市截止 2018 年末外来常住人口中居住五年以上人口达 5%、居住 1-5 年的人口达
27
49%，以及义乌市相对较小的购房压力，结合以上典型城市的分析， 预测义乌市十四五期间外来常住人口的购房需求占比约达到 20%。
第十六条住房需求预测
根据义乌人口规模预测，按照户籍人口住房需求 100%，外来常
住人口住房需求 20%、租房需求 80%，外来流动人口考虑居留义乌三个月以上的租房需求（根据历史数据，占比约 30%），计算义乌 2025 年末租房需求人口约138.8 万人, 住房需求人口约124.7 万人。其中，
扣除义乌现有家庭土地可租赁供应人口 126 万人、自住房人口 88 万
人，租房需求新增人口约 12.8 万人、住房需求新增人口约 36.7 万人。
（一）出租房需求核算
（1）
家庭土地租房供应
2017-2019 年义乌新出让家庭土地约 718 宗、6.75 公顷，建设竣
工时间预计在 2021-2023 年。按照每宗土地可提供 6 间出租屋，每间
出租屋居住 2 人估算，预计未来可新增 4308 间、供应 8616 人租房。
（2）
产业园职工宿舍
义乌市目前已投入使用的产业园区约 54 个，总建筑面积约
437.86 万平方米，按照 7%的配套指标、55%的宿舍配套经验比例，职工宿舍面积约 16.86 万平方米。
义乌市目前在建产业园约 75 个，总建筑面积约 1014.62 万平方
米，可估算职工宿舍面积约 39.06 万平方米。
28
2020-2025 年计划新实施的重大产业项目 21 个，按照 15%的配套
指标、项目投资额和类似项目投资单价，估算职工宿舍面积约 16.7 万平方米。
综上，目前在列的产业园职工宿舍面积约 72.62 万平方米，按照
职工人均宿舍面积 7 平方米计算，约可增加供应 5.2 万间宿舍，提供
10.4 万职工居住。
（3）
租房缺口核算
综合义乌新增家庭土地出租房和产业园职工宿舍供应量，预计可增加供应 11.26 万人租房，与住房需求预测中租房需求约增加 12.8 万人比较，缺口为 1.54 万人。规划结合义乌未来发展，采用新建中高档市场租赁住房、公共租赁住房等安排。
（二）住房需求核算
（1）
在建及未售商品住房
截至 2019 年底义乌市商品住房累计库存 1.1 万套（152.29 万平
方米），已出让土地暂未申请预售许可的楼盘约 1.7 万套（203.61 万平方米）。2020 年一季度新销售商品住房 2157 套，新出让住宅类用地约可供应商品住房约 2300 套，基本供销相抵。因此，目前义乌 在建及未售商品住房共计约 2.8 万套。
表 22. 义乌商品住房项目储...
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